Автор: Технический отдел ТТ ГРУПП
Некапитальное строение определяется конструкцией: оно разборное и не имеет прочной связи с землёй (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ). Вспомогательное определяется назначением: оно обслуживает основной объект на том же участке (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Это два самостоятельных основания обойтись без разрешения на строительство. Выбирать между ними стоит до проектирования, а не после претензии.
Мы разбираем оба пути по акту экспертного исследования, который получили на собственный цех 10 × 25 м в Краснодаре. В акте эксперт отдельно рассматривает и некапитальные, и вспомогательные строения, поэтому разницу видно на одном документе.
Чем некапитальное строение отличается от вспомогательного?
Главное отличие в том, о чём спрашивает закон. Для некапитального строения это вопрос о конструкции: можно ли его перенести или разобрать и собрать заново без несоразмерного ущерба назначению. Для вспомогательного строения это вопрос о роли: для чего оно построено и при чём здесь другой объект.
| Признак | Некапитальное строение | Вспомогательное строение |
|---|---|---|
| О чём вопрос | О конструкции | О назначении |
| Норма | п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ | п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ |
| Главный критерий | Нет прочной связи с землёй, можно демонтировать и собрать вновь | Есть основной объект на участке, и строение построено для его обслуживания |
| Может ли быть недвижимостью | Нет | Да, права оформляются в упрощённом порядке |
| Разрешение на строительство | Не требуется, по выводу эксперта | Не требуется, по ч. 17 ст. 51 ГрК РФ |
Ошибка, которая из этого следует: считать «вспомогательным» любой небольшой склад или цех. Главное — связь с основным объектом, а не то, что постройка небольшая.
Что значит «некапитальное» и как это доказывается?
Закон относит к некапитальным строения, которые не имеют прочной связи с землёй, а их конструкция позволяет перенести или демонтировать и снова собрать без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик.
В нашем цехе надземная часть собрана на болтах и гайках М20, М16 и М12 класса 8.8, её можно открутить и собрать заново. Колонны при этом стоят на анкерах в бетоне, связь с фундаментом есть. Довод эксперта: прочной, неразрывной связи с землёй нет, потому что надземную часть можно разобрать. Вывод акта: объект сборно-разборный, не является недвижимым имуществом и капитальным сооружением. Как акт получить, разобрано в статье «Как получить заключение о некапитальности». Общий разбор понятия есть на странице «Некапитальное здание».
Когда строение считается вспомогательным?
Акт называет два критерия, и нужны оба:
- На земельном участке есть основной объект недвижимого имущества, для обслуживания которого строение построено.
- Строением нельзя самостоятельно пользоваться для иной деятельности.
Вспомогательный характер, как сказано в письме Минэкономразвития от 07.02.2019 № 50-70010-1018/19, не может зависеть от воли собственника: назвать склад вспомогательным недостаточно. Минстрой в письме от 16.03.2020 № 9394-ДВ/08 указывает, что возводить такой объект можно при наличии на участке основного.
Такие объекты создают без разрешения, без ввода в эксплуатацию и без уведомлений по ст. 51.1 ГрК РФ. Права на них оформляют в упрощённом порядке: документы на участок плюс документ о создании объекта. Но регистратору придётся доказывать вспомогательную функцию.
Можно ли построить вспомогательное строение к некапитальному павильону?
По позиции Ростехнадзора (письмо 2006 года) — нельзя. В письме от 10.10.2006 № КЧ-48/981 ведомство требует, чтобы вспомогательный объект обслуживал основной капитальный объект на том же участке. Некапитальный объект основным быть не может. Там же сказано, что капитальный склад, заметно больший, чем ранее построенный магазин или цех, вспомогательным не считается.
Росреестр в письме от 13.04.2020 № 3215-АБ/20 отмечает, что определения «объекта вспомогательного использования» Градостроительный кодекс не даёт. Значит, спорные случаи решаются по критериям и фактам, а не по названию в заявке.
Какой путь выбрать под свою постройку?
Если основного здания на участке нет, вспомогательный путь закрыт, остаётся конструкция. Если основной объект есть и новое строение ему служит, возможны оба пути, и выбор зависит от того, нужна ли вам недвижимость.
У некапитального пути есть обратная сторона: здание нельзя узаконить как недвижимость, правоустанавливающих документов на него не будет, на кадастровый учёт оно не ставится. Отступы от границ участка зависят от планов: если в будущем вы собираетесь сделать проект капитального здания и узаконить его, соблюдайте отступы как для капитального. Если узаконивать не планируете, некапитальное здание можно ставить с отступом 0,5 м от границ. Случаи индивидуальны: не получится разобраться самим — ТТ ГРУПП поможет. Ограничения ГПЗУ и противопожарные разрывы до соседних зданий соблюдаются в любом случае.
Акт оговаривает: перечисленные критерии не гарантируют отнесения постройки к движимому или недвижимому имуществу, иногда требуется строительная экспертиза. Поэтому мы не обещаем исход проверки. Наш цех эксперт оценивал как некапитальный, а не как вспомогательный.
Здание на болтах можно оформить как некапитальное, приложив заключение о некапитальности. ТТ ГРУПП оформит: оставьте заявку, и мы сделаем заключение о некапитальности на ваше здание, а при необходимости и проект под некапитальность. Полный разбор документа лежит в главной статье: «Заключение о некапитальности».
Где посмотреть настоящий акт?
Образец заключения о некапитальности — 21 страница, PDF. Скачать можно бесплатно и без регистрации.
Сделаем заключение о некапитальности на ваше здание. Оставьте заявку — ТТ ГРУПП оформит. Если проекта ещё нет, сделаем и проект под некапитальность: каркас на болтах и узлы, которые эксперт прочитает по чертежам.
Видео по теме
Ролик сейчас не открывается. Мы уже чиним — попробуйте позже.
Некапитальный склад или ангар: нужны ли разрешение и ГПЗУ · 28:27
