Сериал КЭС — ключевые этапы строительства

ГПЗУ: что в нём проверить до покупки участка

3:33 видео 7 октября 2026

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) читают не целиком, а по нескольким строкам, от которых зависит, какое здание вы вообще сможете построить. Тимур Шевченко разбирает настоящий ГПЗУ и показывает, на что смотреть до покупки участка: в какой территориальной зоне он находится, какие виды разрешённого использования (ВРИ) допускаются, есть ли объекты культурного наследия и приаэродромная территория, какие отступы от границ положены, какой процент застройки допустим и что с парковками.

В записи: зона производственных объектов и почему ВРИ нужно сверять с задачей, а не принимать на слово. Если участок в границах объектов культурного наследия, нужен соответствующий департамент; если в приаэродромной территории, согласование идёт через Росавиацию, и там же указана предельная высота здания. Отступы бывают 3, 5 и 7 метров, а водоохранная зона может урезать планы: Тимур вспоминает случай, когда клиент хотел три здания, а из-за неё смог поставить меньше. Процент застройки даже на чистом участке не позволяет занять весь участок: нужна зелёная зона. Не учтёте парковки и параметры — можно получить отказ в регистрации объекта, и это касается даже некапитального здания, если позже вы захотите сделать его капитальным.

Главы:
0:00 Титул
0:04 Территориальная зона и ВРИ
0:37 Объекты культурного наследия и к кому идти за согласованием
1:03 Приаэродромная территория, Росавиация и предельная высота
1:31 Отступы от границ участка
1:54 Водоохранная зона: случай, когда клиент хотел три здания
2:12 Процент застройки
2:47 Парковки и отказ в регистрации
3:11 Некапитальное сегодня, капитальное завтра

ГПЗУ выдают бесплатно, срок выдачи — 14 рабочих дней (ГрК РФ, ст. 57.3).

Подробный разбор серии 1.1 сериала КЭС: https://ttgrupp.ru/blog/proektirovanie/kakoe-zdanie-mozhno-postroit-na-uchastke/

Соберите пятно застройки на своём участке в калькуляторе застройки: https://ttgrupp.ru/kalkulyator-zastrojki-uchastka/
Посчитайте здание в калькуляторе безфермерного здания ЛСТК: https://ttgrupp.ru/kalkulyator-bezfermernogo-zdaniya-lstk/
И спецификацию металлокаркаса: https://ttgrupp.ru/kalkulyator-specifikaciya-metallokarkasa/

Содержание

0:00 Титул
0:04 Территориальная зона и ВРИ
0:37 Объекты культурного наследия и к кому идти за согласованием
1:03 Приаэродромная территория, Росавиация и предельная высота
1:31 Отступы от границ участка
1:54 Водоохранная зона: случай, когда клиент хотел три здания
2:12 Процент застройки
2:47 Парковки и отказ в регистрации
3:11 Некапитальное сегодня, капитальное завтра

Расшифровка

участок находится на территориальной зоне П-4, зона размещения производственных объектов 5 класса опасности, это нам подходит. У нас разрешенные виды использования земельного участка, ВРИ это

называется, производственная, складская, и это тоже нам подходит. Но бывают такие случаи, когда ВРИ 1, 2, 3 пункта и там без капитальных зданий, это нужно проверять. либо есть объект культурного наследия, который нельзя убрать, его можно только реставрировать.

Давайте посмотрим, каким органам государственной власти нам придется обращаться. Если у нас участок хоть ориентировочно расположен в границах объектов культурного наследия, то нам нужен этот департамент. Мы видим, что мы в приаэродромной территории,

соответственно нам нужно обращаться в Росавиацию. Где есть Росавиация, будет указана высота здания, который мы можем построить максимально. Также в ГПЗУ вам будет видно, какие отступы вы можете совершать под границ вашего

участка. В нашем случае это 3 метра. Бывает такое, что в некоторых градостроительных планах отступы по 5 метров, а с какой-то стороны 7 метров. Это очень важно. Было такое, что в Питере половина участка была в водоохранной

зоне. Клиент хотел расположить три здания, но из-за водоохранной зоны он смог расположить только еще очень важный момент это процент застройки даже если у вас чистый участок вы здание не можете расположить на весь участок в зависимости

от региона или от участка процент застройки может варьироваться от 30 до 50 процентов потому что нужно зеленую зону еще учитывать. Если вы строите здание, для этого здания нужны парковочные места, об этом вам подскажет проектировщик либо опытный специалист,

кто разбирается в градостроительном плане. И если не учитывать все вот эти моменты, можно столкнуться с отказом в регистрации объекта. И когда мы говорим про не капитальное здание, но в будущем мы планируем сделать его капитальным. Нужно соблюсти все вот эти параметры.

Проектирование