Сериал КЭС, серия 1.1: какое здание можно построить на участке

Сериал КЭС, серия 1.1: какое здание можно построить на участке. Четыре коротких разбора: что показывает

градостроительный план участка, где теряют деньги до первого расчёта и что спросить у подрядчика. У вас участок 2000 квадратных метров.

Какое здание на нём поместится? Не на две тысячи. Застроить участок целиком нельзя: отступы от границ, процент застройки,

озеленение, проезды. Возьмём зону из нашего градостроительного плана, ГПЗУ: застройка до 60 %,

озеленение не меньше 15 %. 2000 на 60 % — 1200 м² под здание. 15 % — 300 м² под зелень.

Остаётся 500 м² на проезды, стоянки, площадки и отступы. И это потолок, а не обещание.

Пятно с отступами может оказаться меньше, а парковки и пожарные проезды заберут часть из тех 500 м². Точные цифры — только в вашем ГПЗУ.

Белый фасад казался универсальным. Но архитектура его не пропустила — и это был второй отказ подряд.

Когда мы строили своё первое производственное здание, думали, что всё посчитали по нормам. Сначала отказ за недостаток остекления,

потом за цвет фасада, а ещё выяснилось, что неправильно посчитаны парковки. Мы потеряли два месяца.

Нам повезло: отказ пришёл на бумаге, а не когда панели уже на стене. Остекление — отдельная история. Пример из нашей практики:

считаете окна шириной метр — это 15 % остекления и 9 млн ₽. Если потребуют 40 %, та же коробка стоит 11 млн ₽.

Никто не обманул — исходные данные были неполные. Поэтому мы начинаем с градплана участка, ГПЗУ: лучше 2 месяца доработок, чем миллионы на переделке.

Вам прислали коммерческое предложение на склад. Помещается ли он на ваш участок? Самая частая ошибка, которую мы видим:

собственники заказывают расчёты, не зная ограничений своей земли. И получают цену на здание, которое построить нельзя.

Подрядчик не врёт — он умалчивает. Вы попросили посчитать склад — он посчитал. Спрашивать, пройдёт ли такое здание

по высоте и отступам, он не обязан. Задайте ему четыре вопроса. 1. Вы видели мой ГПЗУ — градплан участка?

2. Под какую высоту посчитано здание? 3. Учтены остекление и цвет фасада? 4. Куда пойдут парковки и пожарные проезды?

Без ГПЗУ точность оценки стоимости — от 60 до 70 %. С ГПЗУ и корректным заданием по габаритам —

до 95 %. Документ, который решает, что вы построите на участке, государство выдаёт бесплатно.

Это градостроительный план участка, ГПЗУ. Срок — 14 рабочих дней, бесплатно, это записано в Градостроительном кодексе (ст. 57.3).

Подать заявление можно через Госуслуги или через МФЦ. На Госуслугах нужен кадастровый номер участка, остальное система подтянет сама.

В МФЦ — паспорт и выписка из ЕГРН. Заказывайте сразу, как выбрали участок, а лучше до сделки, если продавец даёт кадастровый номер.

Ожидание дешевле любых переделок. В нём же — ограничения: зоны охраны объектов культурного наследия, приаэродромная территория

с предельной высотой здания, санитарные зоны. Каждое ограничение — отдельное согласование. Для разрешения на строительство

ГПЗУ должен быть не старше 3 лет. Подробно, с чек-листом и таблицей зон Краснодара, — в статье серии 1.1 на сайте ТТ ГРУПП.

Ссылка в описании, там же два калькулятора. Следующая серия — 10 вопросов, чтобы цена каркаса сошлась с точностью до 95 %.