ТЗ на проектирование: что дать проектировщику, сколько ждать и капитальное ли здание

Это серия 1.4 сериала «КЭС — ключевые этапы строительства», последняя часть этапа «Проектирование». Короткий ответ: прежде чем звать проектировщика, решите, капитальное здание или некапитальное и будете ли его узаконивать. Потом соберите ТЗ с габаритами, кровлей, обшивкой, проёмами, процентом остекления и нагрузками, а для капитального здания ещё и ГПЗУ. По этим данным проектировщик назовёт цену. Геологию и техусловия он попросит уже в процессе, а срок будет зависеть от того, что вы ему дали.

В прошлых сериях мы выяснили, что можно построить на участке, на какие 10 вопросов ответить, чтобы получить цену каркаса с точностью до 95 %, и как разобрать КП производителей. Теперь нужен проект, и здесь собственник чаще всего теряет время: звонит проектировщику, слышит «а что у вас есть?» и уходит собирать бумаги, о которых не знал.

01Почему от ТЗ зависят цена и срок проекта?

Цена и срок проекта зависят от ТЗ, потому что проектировщик делает ровно то, что записано в задании. Не записали кран-балку — её не посчитают. Не указали процент остекления — фасад нарисуют «как обычно», а архитектура его не пропустит. Каждая такая дыра оборачивается кругом правок, а значит, лишней неделей и лишними деньгами.

Тимур Шевченко, основатель ТТ ГРУПП, ставит это первым пунктом:

Перед началом проектирования клиент должен понимать, что стоимость проекта, скорость работ и качество будущего здания на 80% зависят от того, какие исходные данные он предоставит.

Исходные данные — не сопромат. Это ответы на понятные вопросы о вашем здании и несколько документов на участок. Ниже идём по порядку, в котором их стоит собирать.

Из каких разделов состоит сам проект и что лежит в каждом томе, мы показали на настоящем комплекте склада в статье «Из каких разделов состоит проект здания». Здесь о другом: что вы отдаёте проектировщику на входе и сколько ждёте на выходе.

02Капитальное или некапитальное: что решить до звонка проектировщику?

Первое решение до звонка проектировщику — тип здания: капитальное или некапитальное. От него зависят состав проекта, нужны ли разрешения, цена, сроки и пакет документов. Второе решение, которое часто забывают, — будете ли вы узаконивать здание потом.

Если некапитальное и не планируется узаканивание, проект сильно упрощается.

Если узаконивать планируете, некапитальное здание с первого дня ставят и проектируют с расчётом на это: отступы от границ, санитарные зоны, процент остекления и градостроительные регламенты закладывают в проект сразу. Не планируете — некапитальное здание можно ставить в 0,5 м от границ участка, но ограничения ГПЗУ (защитные зоны, ЛЭП, существующие строения) и противопожарные разрывы до соседних зданий всё равно соблюдают. Случаи индивидуальны: не получается разобраться с участком самим — разберём вместе. Передумать на полпути дорого: здание уже стоит, а отступ уже не тот.

Капитальное и некапитальное здание мы подробно разобрали в отдельном кластере статей, поэтому здесь только сводка по тому, что меняется в проектировании:

Тип здания — не галочка в анкете, а развилка, после которой у проекта разный состав, срок и цена. Здание на болтах можно оформить как некапитальное, приложив заключение о некапитальности. ТТ ГРУПП оформит. Подробно — в статьях:

• Некапитальное здание: что это и нужно ли разрешение
• Некапитальное или вспомогательное строение
• Заключение о некапитальности на наш цех: документ целиком
• Как получить заключение о некапитальности
• Фундамент и анкеры некапитального здания

03Каркас на болтах или сварной: почему это пункт ТЗ?

Тип соединений решает, можно ли здание разобрать, а значит, можно ли вообще говорить о некапитальности. Поэтому в ТЗ он стоит рядом с типом здания, а не где-то в конце.

Тимур формулирует свою позицию прямо:

Сборно-разборная (болтовая) конструкция — лучший вариант. Производится на заводе. Контроль качества болтов и затяжки. Самый надёжный тип соединений (как на мостах). Быстрый и чистый монтаж.

Про второй способ, когда каркас сваривают на площадке, у него столько же коротких пунктов:

Зависит от квалификации сварщика. Невозможно проверить качество всех швов. Полевые условия → риск брака. Может быть дешевле в начале, но дороже по эксплуатации.

Наши каркасы ЛСТК и безфермерные здания собираются на болтах, без сварки на площадке. Детали приезжают с завода готовыми, на площадке их соединяют крепежом, и каждый узел можно осмотреть и подтянуть. Как это выглядит на нашем собственном цехе, мы показали в статье «Болтовой каркас некапитального здания». Чем различаются каркасы из ЛСТК и чёрного металла, разобрано в статье «ЛСТК или ЧМК — что выбрать».

Для ТЗ из этого следует простое правило: пишите тип соединений явно. Если в задании для капитального здания стоит «тип конструкции» без уточнения, проектировщик выберет сам, и не факт, что так, как удобно вам.

04Что вписать в ТЗ про само здание?

В ТЗ на проектирование здания вписывают семь параметров, от которых зависят металл каркаса и требования архитектуры: материал обшивки, тип кровли, этажность, кран-балку, ворота и окна, процент остекления и нагрузки. Список Тимура с пояснениями:

• Материал обшивки. Сэндвич-панели или профлист. Профлист требует фахверковых колонн, это дополнительный металл.
• Тип кровли. Односкатная или двухскатная.
• Этажность. Один этаж, два и так далее.
• Кран-балка. Не просто «есть», а грузоподъёмность, высота подъёма и длина пролёта.
• Ворота и окна. Количество и размеры: от них зависят расчёт металлоконструкций, остекление и требования архитектуры.
• Процент остекления. Об этом ниже отдельно.
• Нагрузки. Стеллажи, техника, краны: что стоит на полу и что подвешено к каркасу.

Если вы прошли 10 вопросов из серии 1.2, половина ТЗ у вас уже есть: габариты, назначение, обшивка, проёмы и кран-балки там те же.

Почему процент остекления — самый дорогой пункт

В отдельных зонах города архитектура требует остекление до 50% фасада.

Если не учесть это на старте, расходы появятся потом: переделка фасада, изменение конструкции, демонтаж уже смонтированных панелей. Окна меняют и расчёт каркаса. Пример из практики Тимура: требование поднять остекление с 15 до 40 % сделало ту же коробку на 2 млн рублей дороже, подробно — в серии 1.1. Требование к остеклению ищите в ГПЗУ и правилах застройки вашей зоны до того, как отдаёте ТЗ, а не после первого отказа.

05Какие данные нужны, чтобы проектировщик назвал цену проекта?

Чтобы проектировщик назвал цену проекта, для некапитального здания, которое не будут узаконивать, хватает эскиза от руки с размерами, кровлей, воротами, окнами, обшивкой и кран-балкой. Для капитального здания нужны ГПЗУ и техническое задание. Геологию, геодезию и техусловия проектировщик попросит позже, уже в работе.

Некапитальное здание, которое не будете узаконивать

Достаточно эскиза на салфетке. Буквально: рисунок от руки, на котором указаны размеры (длина × ширина × высота), кровля, количество ворот и окон, тип обшивки и есть ли кран-балка.

По этим данным проектировщик называет цену документа, который подходит вашему зданию по площади:

Границы — ориентир для некапитального здания, точный состав определит инженер по ТЗ. Расчётную записку мы делаем бесплатно. КМД бесплатно при заказе каркаса ЛСТК, для каркаса из чёрного металла — платно, по прайсу.

Нарисовать не получается — не страшно. Тимур в серии 1.2 говорил: «Мы работаем даже с эскизом на салфетке». Позвоните, расскажите о здании, и эскиз или BIM-модель мы сделаем бесплатно.

Если нужен раздел КЖ (фундамент)

Для проекта фундамента нужна геодезия участка: рельеф, отметки, границы, уровень грунтов. Её берут из архива или вызывают геодезистов на объект.

ВАЖНО: Не нужно думать, что у соседа бетонная плита 200мм и у меня тоже также. На одном участке, может быть разный грунт.

Зачем геодезия и геология фундаменту и что бывает, если залить «как у соседа», подробно — в серии 2 о фундаменте. Контактов геодезистов нет — запросите у нас, подскажем.

Капитальное здание

Для оценки проекта капитального здания нужны два документа.

• ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. Главный документ: что можно строить, какой высоты, какой процент застройки, отступы, ограничивающие, санитарные и охранные зоны. Выдают за 14 рабочих дней, бесплатно (ГрК РФ, ст. 57.3). Как его читать, разобрано в серии 1.1.
• Техническое задание: габариты, этажность, тип конструкции (на болтах или нет), тип обшивки, процент остекления, нагрузки (стеллажи, техника, краны), количество ворот и окон.

Этого достаточно, чтобы проектировщик назвал стоимость. Всё остальное он попросит уже в работе.

06Какие документы попросят уже в процессе проектирования?

В процессе проектирования проектировщик запросит геодезию, геологию участка, технические условия на подключение сетей и договоры присоединения: без них он не закончит фундамент, участок и сети. Что входит в каждый пункт:

• Геодезию, если её не дали раньше.
• Геологию участка — для расчёта КЖ.
• Технические условия на подключение: электричество, вода, канализация, ЛОС или септик, газ, если он нужен.
• Договоры и акты присоединения, если они уже есть.

По нашему опыту, топосъёмка и геология занимают 2–3 недели, весь пакет документов — 2–4 недели. Поэтому их заказывают сразу, как только решили строить, а не когда проектировщик о них спросил.

Согласования: куда ещё придётся обращаться

Список согласований зависит от конкретного участка, и составит его проектировщик. Среди тех, что встречаются:

• Росавиация — если участок в зоне аэропорта;
• Роспотребнадзор — санитарные зоны;
• МЧС;
• архитектура города;
• департамент дорожного хозяйства;
• экологические службы;
• управление инженерных сетей;
• водные и энергетические компании.

Каждое согласование добавляет время к сроку проекта. Узнать о нём заранее дешевле, чем после того, как здание уже нарисовали.

07Сколько длится проектирование?

Проект некапитального здания — ориентировочно до 25 рабочих дней, капитального — 25–90. Все сроки проектирования — ориентир по опыту ТТ ГРУПП, точно — после ТЗ: срок зависит от площади, инженерных систем, сложности объекта и согласований.

Пример: для капитального здания 500 м² полная проектная документация — 25–65 рабочих дней. Это тоже ориентир, точно — после ТЗ.

Как не стоять без дела, пока идёт проект

Ждать весь комплект, чтобы потом заказывать материалы, необязательно. Тимур советует закладывать это в план с самого начала:

Клиент обязательно должен учитывать это при заказе материалов, проектировщик может выдавать вам разделы частями, чтобы вы могли заказывать материалы частями

Частями можно заказывать металлоконструкции, сэндвич-панели, ворота и окна, инженерное оборудование. Каркас безфермерного здания мы изготавливаем за 5–10 рабочих дней, панели — от 5 рабочих дней. Если раздел КМ готов раньше остальных, каркас запускают в производство, пока проектировщик доделывает сети. Как выстроить такой порядок и не ошибиться, подскажем по заявке на проектирование.

Цену и ориентировочный срок проекта по разделам для своего здания посчитайте в калькуляторе: задайте площадь и выберите нужные разделы.

08КЭС: что сделать на этом этапе

Шаги по порядку

1. Решите: капитальное здание или некапитальное, и будете ли его узаконивать.
2. Капитальное — закажите ГПЗУ (14 рабочих дней, бесплатно) и закажите изыскания параллельно с ним.
3. Решите, на болтах каркас или нет, и впишите это в ТЗ явно.
4. Соберите параметры здания: габариты, кровля, этажность, обшивка, кран-балки, ворота и окна, процент остекления, нагрузки.
5. Получите цену и срок проекта, сверьте состав разделов с перечнем из статьи о разделах проекта.
6. Договоритесь с проектировщиком, какие разделы он выдаст первыми, чтобы заказывать материалы частями.

Что запросить у проектировщика

• Список разделов, которые он сделает, письменно, а не «полный проект».
• Срок по каждому разделу и что от вас для него нужно.
• Список согласований для вашего участка.
• Порядок выдачи разделов: что придёт первым.

Где обманывают или умалчивают

• Срок без условий. Проектировщик называет срок, не спросив про геологию и техусловия. Пока их нет, фундамент и сети не закончат, и срок сдвинется по «вашей» вине.
• «Проект» без состава. В КП написано «проект», а внутри эскиз на три листа. Спрашивайте перечень разделов.
• «Некапитальное — норм никаких». Неправда. Ограничения ГПЗУ и противопожарные разрывы до соседних зданий соблюдают всегда, а если потом решите узаконивать, нужны отступы как для капитального. Планы изменились — а здание уже стоит в 0,5 м от границы.
• Остекление «потом решим». Решат за вас в архитектуре, после отказа, когда панели уже заказаны.
• «Сварной дешевле». Дешевле на старте, но качество каждого шва на площадке не проверить, и разобрать такой каркас нельзя. Наши каркасы ЛСТК и безфермерные здания собираются на болтах, без сварки на площадке.

09Чек-лист этапа «Что дать проектировщику»

☐ Тип здания: капитальное или некапитальное ☐ Будете ли узаконивать некапитальное здание в будущем ☐ ГПЗУ (для капитального здания), не старше 3 лет на момент подачи на разрешение ☐ Эскиз или ТЗ: длина, ширина, высота, тип кровли, этажность ☐ Тип каркаса и соединений: на болтах или нет ☐ Материал обшивки: сэндвич-панели или профлист ☐ Кран-балки: грузоподъёмность, высота подъёма, длина пролёта ☐ Ворота и окна: количество, размеры, план с проёмами ☐ Процент остекления — сверен с требованиями зоны ☐ Нагрузки: стеллажи, техника, краны, подвесное оборудование ☐ Геодезия (если нужен фундамент или здание капитальное) и геология ☐ Технические условия на подключение и договоры присоединения, если есть

Скачать чек-лист «Что дать проектировщику» (PDF, 2 стр.)

10Что это даёт?

Когда исходные данные собраны до старта, проектировщик называет цену один раз, а не пересчитывает её после каждого вашего «а ещё». Срок становится реальным, потому что в нём уже учтены изыскания и согласования. Материалы вы заказываете частями, по мере готовности разделов, и стройка начинается раньше, чем пришёл последний том.

Тимур подводит итог так:

Правильный проект — это гарантия, что здание будет построено: безопасно, по нормам, без лишних затрат, без переделок, без проблем с архитектурой и контролирующими органами.

Это последняя серия этапа «Проектирование». Дальше начинается стройка, и первое, что появляется на участке, — фундамент: о нём серия 2.

11Сделаем проект под ваш объект

Позвоните нам, и мы всё сделаем за вас: от эскиза до разделов, которые нужны вашему зданию. Эскиз или BIM-модель здания — бесплатно, расчётная записка — бесплатно. Подскажем контакты геодезистов, если их нет, и подскажем, как заказывать материалы параллельно с проектом.

Посчитайте ориентир в калькуляторе стоимости проектирования или позвоните: +7 (928) 437-94-44.

12Все серии сериала КЭС

← Предыдущая: Серия 1.3. Разбор КП на металлокаркас

Следующая: Серия 2. Бетонные работы →

Карта сериала: все серии и с чего начать

13Видео по теме

Сериал КЭС, серия 1.4: ТЗ на проектирование и сроки проекта · 3:41

Поделиться роликом

1:05 Эфир: из каких разделов состоит проект капитального здания Разрешения и документы

14Ещё из серии «Сериал КЭС — ключевые этапы строительства»

Вся серия →

52:38 Сериал КЭС целиком: здание из металлокаркаса от ГПЗУ до приёмки Сериал КЭС — ключевые этапы строительства

0:49 Один герметик на всё здание: почему это ошибка Сериал КЭС — ключевые этапы строительства

3:54 Сэндвич-панели для здания: раскладка, цвет, заказ без остатков Сериал КЭС — ключевые этапы строительства

0:50 Панели впритык: почему нужен запас 5 % на подрезку Сериал КЭС — ключевые этапы строительства

0:53 Документы после сдачи здания: что должно остаться у вас Сериал КЭС — ключевые этапы строительства

3:55 Монтаж каркаса здания: площадка, техника, срок и приёмка Сериал КЭС — ключевые этапы строительства

0:58 Два отказа архитектуры: цвет фасада и остекление до заказа панелей Сериал КЭС — ключевые этапы строительства

3:22 Монтаж сэндвич-панелей: 4 проверки собственника. Сериал КЭС, серия 7 Сериал КЭС — ключевые этапы строительства

Все видео ТТ ГРУПП →